내집마련 준비 | 'LTV'란? LTV 계산법, 서울 규제지역 LTV 비율은?

집을 살 때 대출 없이 사는 사람은 거의 없을 것입니다.

집 계약할 때 미리 알아두어야 할 것이 LTV가 어느 정도 되는지 하는 것입니다.

자칫 이거 몰랐다가 대출 받을 때 난감한 경험을 할 수 있거든요.

 

대출이 얼마나 나올지를 알아보기 위해서 LTV가 꼭 필요합니다.

곧 이사를 가시거나 주택을 살 분들이라면 미리 LTV를 꼭 알아두어야 할텐데요~
그런데 LTV가 무엇일까요?

LTV란?

 

LTV는 주택담보대출비율(Loan to Value Ratio, LTV)을 말합니다.

집을 사기 위해 ‘주택담보대출'을 받는 분들이 많으실텐데요!
LTV는 "담보 인정 비율"을 말합니다.

내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 건데 

이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(주택담보대출비율)라고 부릅니다.

* 대출 한도 = 담보물 가격(공정가) x LTV 비율 x 금융기관의 대출 허용 비율 

1). 10억짜리 아파트의 ltv가 70%면 7억을 빌릴 수 있고, 60%면 6억을 빌릴 수 있습니다. 

2). 5억원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌렸다면, LTV는 80%가 됩니다. 

3). 주택 담보 대출이 60%이고 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려 한다면, 
내가 빌릴 수 있는 최대 금액은 1억 8천만 원이 됩니다. 

(3억 X 0.6 = 1억 8천) 

서울 LTV 적용 비율은 얼마나 될까? 

 

어느 지역의 주택을 구매하느냐에 따라 LTV가 달라질 수 있어요~!

 

현재 무주택자·1주택자는 규제지역(서울 강남3구·용산구)에서 LTV 50%, 
비규제지역에서는 70%가 각각 적용되고 있습니다.

 

LTV를 70%에서 60%로 낮추면 
9억원짜리 아파트에 대해 받을 수 있었던 대출한도가 
6억3000만원에서 5억4000만원으로 축소되니 금액 차이가 꽤 크죠~! 

 

생애최초로 주택을 구매하는 사람에게는 LTV가 80%로 책정되기도 합니다. 

주의) LTV 책정은 '매매가' 기준이 아닙니다!

 

실거래가나 호가로 LTV를 계산해서

대출 예상 금액을 책정하게 되면 착오가 생길 수 있으니 조심하세요~

LTV를 인정하는 시세는 일반적으로 

KB 국민은행에서 전월까지의 거래액을 기준으로 산정한 표준 시세 중 하위 평균가를 적용합니다. 

따라서 시세 반영이 당시의 매매가가 아니기 때문에 

구매하려는 주택이 상승장에서 전 고점을 찍는 경우엔 조심하셔야 해요.

매매가보다 KB국민은행 시세가 낮아서
LTV를 40%로 인정받는다고 해도 실제로는 35~38%만 인정받는 경우도 생길 수 있습니다.

그래서 주택을 살 땐 꼭 KB국민은행 시세로 체크하셔야 합니다. 

* KB국민은행 시세는 포털에 검색하면 쉽게 조회할 수 있습니다.